購買商品房時，你是不是總會被美輪美奐的樣板間所打動?是不是經常苦惱交付的房屋與當初買房時開發商所承諾、所展示的不一致?近日，北京市住建委發布了《關于進一步規范新建商品住房銷售行為的通知》(以下簡稱《通知》)，提出“三一致”“四嚴禁”，明確叫停樣板間“貨不對板”，壓實開發商主體責任，切實保障交房質量。

樣板間需與實際交房一致

“很多人買房，就是沖著樣板間定的，我也是這樣，所以樣板間的裝修和布置在開發商賣房過程中起著至關重要的作用。”2019年在北京南海子公園附近買房的消費者劉女士對《中國消費者報》記者表示，“我第一次去售樓處看房，就被裝修精致、布置華美的樣板間吸引了，當場就交了定金。沒想到，收房時卻讓我大失所望。”

劉女士告訴《中國消費者報》記者，交付的房屋跟樣板間的裝修水平差距極大，可以說一個是“真的精裝”，一個只能算是“簡裝”，比如樣板間用的是高雅的壁布，實際交房時墻上只是“刷大白”，樣板間的衣柜鑲著金屬條，實際交房時衣柜什么造型都沒有。“想跟開發商理論，可是樣板間早就拆了”。

樣板間過度裝飾、過度美化，是房屋銷售中經常被消費者吐槽的問題。通常情況下，開發商在裝修設計樣板間時會格外用心，但往往消費者看到的樣板間和實際房屋的交付標準并不一致，“貨不對板”經常引發糾紛，令消費者苦不堪言。

《通知》對樣板間提出“三一致”的要求，即樣板間的裝修標準應與預售方案中所列的清單內容保持一致、與購房合同約定的交付標準保持一致、與項目實際的交房狀況保持一致，不得增加交付標準以外的其他裝飾和設施。

另外，《通知》還規定，開發商在預售商品住房前，應按照經審圖機構審查合格的施工圖紙以及預售方案中確定的戶型樣式、結構尺寸、交付標準、施工工藝設置交付樣板間，并在交付樣板間內布置工藝樣板區。其中，項目有多個戶型的，應設置主要戶型(不少于兩個)交付樣板間，且交付樣板間和工藝樣板區應至少保留至項目交付三個月后。“在意見征求階段，有的企業提出取消樣板間保留時間的規定，但考慮到這是解決‘貨不對板’的主要措施之一，這條予以保留。”北京市住建委相關負責人向記者表示，未設置交付樣板間的，不得設置展示(宣傳)樣板間，開發商在申請預售許可證時，區住建部門應對樣板間設置情況進行現場核查。

項目不利因素應全面告知

樣板間“所見即所得”后，還得確保開發商在宣傳過程中做到童叟無欺。《通知》提出了銷售人員“四嚴禁”，即：嚴禁虛假不實宣傳、嚴禁誤導客戶處置占有公共部位、嚴禁宣傳周邊未建設的公共服務設施、嚴禁渲染緊張氛圍促銷。《通知》要求，開發商在制作展板、沙盤、樓書、圖冊、APP軟件等各類銷售宣傳材料時，項目范圍內展示內容應與規劃許可內容一致，建筑物、構筑物、綠地景觀、小區道路等比例關系應與規劃許可總平面圖一致;項目以外的展示內容應與現狀保持一致，不得展示未建設內容。銷售人員在銷售過程中嚴禁虛假不實宣傳、嚴禁誤導客戶處置占有公共部位、嚴禁宣傳周邊未建設的公共服務設施、嚴禁渲染緊張氛圍促銷。

與此同時，有三項內容是開發商必須在銷售現場顯著位置予以公示的。一是項目內外可能對合同訂立以及房屋價格的確定有重大影響的情況，尤其是涉及噪音、煙塵、污染、輻射、隱私、通風、采光、裝修、喪葬等不利因素，應準確、全面地向購房人公示。二是經審圖機構審查合格的分層平面圖和立面圖，以便購房人掌握采光通風井、設備平臺位置等情況。三是配建公租房和保障性租賃住房的，開發商還應公示配建公租房和保障性租賃住房分布、物業管理區域劃分、設施設備共用、物業服務質量標準、物業收費標準等情況。

諸葛找房分析師王小嬙對《中國消費者報》記者表示，“今后開發商要小心了，禁止‘貨不對板’，也不能虛假承諾，而且還要對項目不利因素全面告知，這對購房者來說是一大利好，維護了消費者的知情權等合法權益，也將從根本上避免種種消費糾紛的產生。”

“工地開放日”活動不少于2次

百年大計，質量第一。房屋質量問題歷來備受人們關注，也是購房人與開發商產生糾紛的焦點之一。為了提升房屋交付質量，落實交付前房屋質量查驗制度，《通知》提出，開發商應在房屋竣工驗收前開展不少于2次的“工地開放日”活動，“工地開放日”活動中購房人對工程質量的意見建議，開發商應及時進行解釋說明，屬于質量缺陷的應及時維修整改并反饋購房人。

另外，針對未來可能出現的熱銷項目，《通知》新增了公證搖號的要求。《通知》規定，如項目出現登記意向客戶超過批準銷售房源三倍的情況，就將被視為熱銷，開發商應采取公證搖號的方式，即邀請公證機構以獨立第三方身份在現場公證搖號。

貝殼研究院分析師潘浩對《中國消費者報》記者表示，“工地開放日活動”頻次的規定一方面有利于對項目開發的規范管理，另一方面更利于維護購房者權益。據貝殼研究院統計，從2017年至2020年，關于商品房購買合同的民事糾紛有49萬余起，且呈逐年上升走勢，2020年已上升至15萬余起。此次《通知》的要求將有利于減少購房糾紛，保障購房者合法權益，完善市場秩序，構建商品房買賣良性發展格局。

潘浩表示，《通知》提出對熱銷項目進行公證搖號的要求，并優先面向無房家庭、屬地家庭、周邊企事業單位員工家庭出售，這是北京樓市調控的新提法。“搖號買房”主要針對的是熱點樓盤被哄抬價格、房企捂盤惜售現象，這樣做是為了防止市場炒作，符合國家“房住不炒”的定位以及“一城一策”的調控要求，能起到正面的積極影響。

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作為商品房展示的樣板間與實際買到的房子有哪些區別?買房時該如何挑選，注意避免哪些坑呢?為此，多位業內人士為消費者支招。

1.注意樣板間的空間和面積。

隨著商品房銷售管理逐漸規范，敢直接在面積上大幅縮水的開發商并不多，因為最終收房時相關部門會出具房屋面積實測報告，多退少補。

購房者需要注意的是，大多數開發商為了讓樣板間的空間看起來更大，一般會縮小家具尺寸，比如選用1.5米甚至更小的床。另外，臥室不裝門、開放式廚房、隨處可見的鏡子，都可以令樣板間顯得通透，購房者也更容易被吸引。因此，消費者買房時一定要注意，所見不一定即所得，參觀樣板間時可以備一把軟尺隨時進行測量。

2.不要忽略自然采光問題。

由于開發商會打開樣板間內所有的照明設備，甚至故意布置更多光源，導致消費者在參觀時，常常感覺室內采光效果非常好，從而忽略房間真實的采光問題。建議購房者可以先將樣板間內的燈全都關掉，感受室內真實的自然光照情況。

3.注意交房時的樓間距。

眾所周知，開發商為了方便購房者參觀樣板間，一般都會將其建在售樓處，而實際交房樓棟的格局與樣板間并不一定相同，尤其是樓層屋高或者樓棟之間的間距在樣板間往往得不到全面展示。

建議消費者一定要掌握整個小區的樓棟位置情況，仔細觀察銷售現場的沙盤，或者讓銷售人員提供小區樓座分布圖。另外，購房者通過樣板間看到的室外綠化景觀很有迷惑性，最好到項目實景工地看一下，確定心儀樓棟周邊的大概環境。

4.樣板間管線問題別忽視。

樣板間的廚房、衛生間基本很少能看到管線、上下水管道等，有的樣板間根本不設置上下水管線，有的則將其隱藏起來，開發商這樣做的主要目的是盡量讓空間看起來更大一些。但現實生活中，水、電、煤氣各種管線必不可少，購房人對此一定要有心理準備，可以通過向銷售人員詢問，確定最終的空間尺寸。